Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESININ TANIMI VE TARAFLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği; yüklenicinin (müteahhidin) ise bu arsa üzerinde belirli nitelikte bir bina inşa ederek bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile arsa sahibi, arsasının değerini artırırken yeni bağımsız bölümlere sahip olur; yüklenici ise yapım karşılığında taşınmaz mülkiyetine hak kazanır.

HUKUKİ NİTELİĞİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, atipik ve karma nitelikli sözleşmelerdir. Hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını içerir. Bu yönüyle geçici–sürekli edim karması borç ilişkisi doğurur.

ŞEKİL ŞARTI

Taşınmaz devrine ilişkin hükümler barındırdığı için resmi şekilde yapılması zorunludur. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Şekle aykırılık halinde, tarafların edim yükümlülüklerinden söz edilemez; ancak dürüstlük kuralına aykırı şekilde geçersizlik iddiası ileri sürülemez. Sözleşme geçersiz olarak yapılmış olsa bile inşaatın çoğu tamamlanmışsa, yine arsa sahibinin ya da müteahhidin geçersizliği iddia ederek devir borcundan kurtulması mümkün değildir. Zira bu durum da dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.

TARAFLARIN KARŞILIKLI YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Sözleşme içeriğine göre değişmekle birlikte, genel olarak:

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:
-Arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etmek
– Gerekli imar ve parsel işlemlerini tamamlamak
– Yükleniciye düşen arsa paylarını devretmek
– Proje çizimi ve onayı için gerekli belgeleri sağlamak 

Yüklenicinin Yükümlülükleri:
– Bağımsız bölümleri sözleşmeye ve projeye uygun, eksiksiz inşa etmek
– İskân (yapı kullanma izin belgesi) almak
– İşin güvenliği için gerekli tedbirleri almak
– Özen ve sadakat borcuna uymak
– Ayıba karşı tekeffül borcunu yerine getirmek

Tüm bunlara ek olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği önemle dikkate alınmalıdır. Çünkü yukarıda paylaşmış olduğumuz yükümlülüklerin bir kısmı, sözleşme hükümlerinde aksi yönde düzenlenebilmektedir. Ayrıca sözleşme metninde, yukarıda saymış olduklarımız haricinde, yüklenici veya arsa sahipleri aleyhine başkaca herhangi bir yükümlülük söz konusu edilmiş olabilir. Dolayısıyla yüklenicinin veya arsa sahiplerinin yükümlülüklerinin bu saymış olduklarımızla sınırlı olmayacağı hususu gözden kaçırılmamalıdır.

TEMERRÜT VE HUKUKİ SONUÇLARI

Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi:
– Aynen ifa veya nama ifa izni talep edebilir (TBK m. 113)
– Gecikme tazminatı (TBK m. 118) isteyebilir
– Sözleşmede varsa cezai şart hükmünü işletebilir
– Haklı sebeple sözleşmeyi feshedebilir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, nitelikleri gereği taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi borcunu doğurmakta olan bir sözleşme tipidir.

Yüklenici, edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen arsa sahibinin tapu devrini yapmaması halinde tapu iptali ve tescil davası açabilir. Tersi durumda, tapular önceden devredilip yüklenici edimlerini yerine getirmezse, arsa sahipleri ferâğa icbar veya tescile zorlama davası açabilir. Ayrıca, aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere yükleniciden taşınmaz satın almış olan 3. kişiler de çeşitli şartlar mevcutsa bu davayı açabilir.

AYIPLI VEYA EKSIK İFA

Müteahhit (yüklenici) ile arsa sahibi/sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında; proje tasarımı ve teknik şartnamelerde öngörülen, arsa sahibinin dürüstlük kuralı çerçevesinde eserde veya her bir bağımsız bölümde bulunmasını haklı olarak bekleyebileceği özelliklerin yer almaması ya da olması gereken niteliklerin eksik olması durumunda, sözleşmenin eksik veya ayıplı ifa edildiği kabul edilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin eseri eksik veya ayıplı şekilde teslim etmesi durumunda, arsa sahibine karşı bu eksiklik ve ayıpların giderilme maliyetini karşılama başta olmak üzere çeşitli sorumlulukları doğabilir. Ayrıca, sözleşmede eksik veya ayıplı ifa halinde ödenmesi öngörülmüş bir cezai şart bulunuyorsa, yüklenicinin bu bedeli de arsa sahibine ödeme yükümlülüğü gündeme gelebilir.

Teslim edilen bağımsız bölümlerin sözleşme ve teknik şartnameye uygun olmaması halinde ayıplı/eksik ifa söz konusu olur.
– Açık ayıp: Teslim sırasında fark edilebilen kusurlar
– Gizli ayıp: Teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar
Arsa sahibinin seçimlik hakları arasında tamir, ayıp oranında bedel indirimi veya sözleşmeden dönme bulunur.

İNŞAAT DEVAM EDERKEN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE SATIŞ

Henüz tamamlanmamış bağımsız bölümlerin satışı mümkündür. Halk arasında bu tip sözleşmeler için “topraktan ev satın almak“, “inşaattan ev almak” ya da “temelden ev almak” gibi ifadeler kullanıldığı görülmektedir.

Bu durumda:
– Noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır.
– Adi yazılı sözleşmeler hukuken alacağın temliki sayılır.
Üçüncü kişilerin hakları, sözleşmenin niteliğine göre değişir.

MÜCBIR SEBEP VE SÖZLEŞMENIN UYARLANMASI

Mücbir sebep, genel olarak tarafların kontrolü dışında gelişen, öngörülemeyen ve engellenemeyen olaylar olarak tanımlanır. Deprem, sel, savaş, imar planı değişiklikleri gibi öngörülemeyen durumlar mücbir sebep sayılabilir.
– Geçici mücbir sebep: Hakim, somut olayın özelliklerine göre inşaat süresinin uzatılması gibi uyarlama yöntemlerine başvurabilir.
– Sürekli mücbir sebep: Fesih
Koşulların aşırı değişmesi halinde TBK m. 138’e dayanılarak uyarlama davası açılabilir.

GÖREVLİ MAHKEME

Yargıtay uygulamasına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Üçüncü kişinin arsa sahiplerine yönelik olarak açacakları tescile zorlama davası olarak da bilinen temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme yine Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu davada müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunuyor olmasından dolayı müteahhitin de davalı gösterilmesi gerekliliği unutulmamalıdır. Tüketici mahkemeleri, yalnızca üçüncü kişilerin müteahhide karşı açacağı tazminat davalarında, diğer şartlar mevcutsa yetkilidir.

TEMİNAT İPOTEĞİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel çerçevesi itibariyle iki şekilde yapılmaktadır:

1- Özellikle ‘İstanbul Usulü’ olarak bilinen yöntemle yapılan sözleşmelerde, yükleniciye devredilen arsa payları üzerine teminat ipoteği konularak arsa sahibinin alacakları güvence altına alınabilir.

2- Uygulamada “Ankara Usulü” olarak ifade edilen ikinci yöntemde ise yüklenici, inşaat faaliyetlerini tamamlayıp tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra tapu devri talebinde bulunabilmektedir.

“İstanbul usulü” olarak adlandırılan uygulamada, yüklenici çoğunlukla inşaata başlamadan ve arsa sahiplerine karşı sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeden önce tapu devrini alır. Bu nedenle, yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerine tapuda teminat ipoteği konulması yoluna gidilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu ipoteğe ilişkin hükümler düzenlenir ve tapu kaydına işlenecek şerhte ipoteğin söz konusu sözleşmeden kaynaklandığı açıkça belirtilir. Böylece, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde, arsa sahibi ipoteğin paraya çevrilmesini talep edebilir ve bu yolla gecikme tazminatı ile eksik veya ayıplı ifa bedeli gibi alacaklarını güvence altına almış olur.

SÖZLEŞME HAZIRLARKEN DIKKAT EDILMESI GEREKEN HUSUSLAR

– Taraf yükümlülükleri açık ve net yazılmalı,
– Teslim süresi, aşamalar, temerrüt şartları belirlenmeli,
– Tapu, ruhsat, vergi, harç yükümlülükleri netleştirilmeli,
– Gecikme tazminatı ve cezai şartlar ayrı ayrı düzenlenmeli,
– 3. kişilerin haklarının sözleşmeye etkisi belirlenmeli,
– Teknik şartname ve proje ayrıntılı eklenmeli

SONUÇ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını bir arada barındıran, yüksek maddi değere sahip hukuki işlemlerdir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması, yürütülmesi ve olası ihtilafların yönetimi sürecinde uzman hukuk desteği alınması, tarafların hak kaybına uğramasını önleyecektir.